Kiralık konutlarda ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklar çoğu zaman kira bedeli, ödeme tarihi ve zam oranları üzerinden gündeme geliyor. Ancak yasal düzenlemeler, kiracının sorumluluklarını yalnızca kira ödemesiyle sınırlı tutmuyor.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiraladığı konutu özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlülük, hukukta “özen borcu” olarak değerlendiriliyor. Kiracının bu borca aykırı davranması halinde ev sahibinin tahliye davası açma hakkı doğabiliyor.
Hangi Davranışlar Tahliye Nedeni Sayılıyor?
Hukukçulara göre kiracının apartman veya site yaşamını olumsuz etkileyecek şekilde davranması, ev sahibi açısından haklı fesih nedeni oluşturabiliyor. Özellikle sürekli gürültü yapılması, komşuların huzurunun bozulması ve ortak yaşam kurallarının ısrarla ihlal edilmesi tahliye sürecini gündeme getirebiliyor.
Apartman genel kurulunda belirlenen yönetim planına aykırı davranışlar da bu kapsamda değerlendiriliyor. Ortak alanların amacı dışında kullanılması, bina sakinlerinin güvenliğini ya da huzurunu bozacak davranışlarda bulunulması, kiracı açısından ciddi hukuki sonuçlar doğurabiliyor.
Bir diğer önemli konu ise konutun amacı dışında kullanılması. Kiralanan yerin mesken yerine depo, iş yeri, imalathane veya yasa dışı şekilde günlük kiralık daire olarak kullanılması, sözleşmeye aykırılık olarak kabul ediliyor.
30 Gün Süre Verilmeden Dava Açılabilir
Normal şartlarda ev sahibinin, kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtarname göndermesi gerekiyor. Bu ihtarnamede kiracıdan olumsuz davranışını düzeltmesi isteniyor ve en az 30 gün süre tanınıyor.
Ancak kanunda bu kurala önemli bir istisna bulunuyor. Kiracının davranışları apartman sakinleri için yaşamı çekilmez hale getiriyorsa veya kiracı eve kasten ağır zarar verdiyse, ev sahibi 30 günlük süreyi beklemek zorunda kalmadan doğrudan tahliye davası açabiliyor.
Yargı sürecinde ise soyut iddialar yeterli görülmüyor. “Komşular rahatsız” ya da “apartmanda istenmiyor” gibi genel ifadeler tek başına tahliye kararı için yeterli kabul edilmiyor.
Mahkemeler, iddiaların somut delillerle ispatlanmasını arıyor. Gürültü veya huzursuzluk yaşandığında polis ya da jandarma tarafından tutulan tutanaklar, apartman yönetim defterine işlenen şikayetler, yönetim tutanakları, yazılı dilekçeler ve komşuların tanık beyanları dava sürecinde önemli deliller arasında yer alıyor.