Kiracı ve Mülk Sahibi Yargıtay’da Karşı Karşıya, İhbar Süresi Belirleyici Oldu
Bir lojistik deponun sözleşme sona ermeden tahliye edilmesi, kiracı ile mülk sahibini karşı karşıya getirdi. Taşınmazın habersiz boşaltıldığını ileri süren mülk sahibi, kira gelirinden mahrum kaldığı gerekçesiyle tazminat istedi. Kiracı ise tahliyenin tarafların anlaşmasıyla gerçekleştiğini savundu. Yerel mahkeme ve istinaf aşamalarının ardından uyuşmazlık Yargıtay’a taşındı.
Mülk Sahibi Talebini 805 Bin Dolara Yükseltti
Davaya konu işyeri niteliğindeki lojistik depo, 2 Temmuz 2011 başlangıç tarihli sözleşmeyle beş yıllığına kiraya verildi. Sözleşmede kiracının en az altı ay önceden bildirimde bulunarak fesih hakkını kullanabileceği düzenlendi. Altı aydan kısa süre önce bildirim yapılması halinde ise tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelinin ödenmesine ilişkin hüküm yer aldı.
Mülk sahibi, kiracının herhangi bir ihtar göndermeden taşınmazı Ocak 2016 itibarıyla boşalttığını öne sürdü. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan belirsiz alacak davasında başlangıçta 5 bin dolar istendi. Bu tutarın, tahliye tarihi olan 1 Ocak 2016’dan itibaren dolar mevduatına uygulanan en yüksek faizle tahsili talep edildi.
Davacı, yargılama sırasında sunduğu talep artırım dilekçesiyle istediği tutarı 805 bin dolara çıkardı. Davalı kiracı ise tahliye tarihinin karşılıklı mutabakatla belirlendiğini ve davacının kötü niyetli olduğunu ileri sürerek davanın reddini istedi.
Yerel Mahkeme Bir Aylık Kira Üzerinden Hesapladı
Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın beş yıllık sözleşme süresi dolmadan tahliye edildiğini belirledi. Son ödenen aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğunu dikkate alan mahkeme, deponun yeniden kiralanabilmesi için gereken asgari süreyi bir ay olarak değerlendirdi.
Bu değerlendirmeyle davanın kısmen kabulüne karar verildi. Kiracının, erken tahliye nedeniyle mülk sahibinin yoksun kaldığı bir aylık kira karşılığında 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine hükmedildi.
Her iki tarafın avukatları kararı istinafa taşıdı. Bölge Adliye Mahkemesi, sözleşmenin 10’uncu maddesi ile bilirkişi raporunu değerlendirerek bir aylık sürenin esas alınmasını uygun buldu. İstinaf başvurularının esastan reddedilmesi üzerine taraflar temyiz yoluna başvurdu.
Yargıtay Altı Aylık İhbar Süresini Esas Aldı
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, erken feshin haklı bir nedene dayandığının kanıtlanamadığını belirterek kiracının temyiz itirazlarını kabul etmedi. Ayrıca tahliyenin, sözleşmede öngörülen bildirim sürelerine uyulmadan gerçekleştirildiğine dikkat çekti.
Daire, mülk sahibinin zararının taşınmazın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kalmasından kaynaklanan kira kaybı olduğunu belirtti. Ancak tarafların sözleşmede altı aylık fesih ihbar süresi kararlaştırmış olmasını değerlendirmede belirleyici buldu.
Bu nedenle altı aylık sürenin makul süre kabul edilmesi ve tazminatın altı aylık kira bedeli üzerinden değerlendirilmesi gerektiği sonucuna ulaşıldı. Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılırken, Sulh Hukuk Mahkemesinin hükmü oy birliğiyle bozuldu.
