Miras Kalan Ev, Arsa ve Tarlada Yeni Dönem
12. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarının satışında ilk açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılmasının önü açıldı. Düzenleme 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yıllardır miras kalan taşınmazlar nedeniyle aynı aile içerisinde yaşanan anlaşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi davaları ve satış süreçlerinde ortaya çıkan değer kayıpları yeni düzenlemenin önemli gerekçeleri arasında yer alıyor. Ancak yeni sistem, her miras taşınmazı için otomatik olarak uygulanmayacak. Belirli şartların birlikte gerçekleşmesi gerekiyor.
İlk İhalede Öncelik Mirasçıların Olacak
Yeni düzenlemeye göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması halinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak.
Böylece aile içerisinde yıllardır bulunan bir ev, arsa veya tarlanın ilk aşamada aile dışından kişilerin tekliflerine açılması engellenmiş olacak. Düzenlemenin özellikle miras paylaşımı nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda taşınmazın aile dışına çıkmasını önlemeyi ve mirasçıların kendi aralarında çözüm üretmesine imkân sağlamayı amaçladığı belirtiliyor.
Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor. İlk artırmanın yalnızca mirasçılara açık olması, taşınmazın düşük bedelle alınabileceği anlamına gelmiyor. Birinci artırmada asgari teklif, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ü ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının toplamını karşılamak zorunda olacak.
Bu nedenle taşınmazı almak isteyen mirasçının, kıymet takdir raporunda belirlenen bedeli ve ilgili masrafları karşılayabilecek finansmanı önceden hazırlaması gerekiyor.
Eksper Değeri Belirleyecek, Şartlar Bozulursa Sistem Değişecek
Yeni sistemde taşınmazın değerinin belirlenmesi de kritik önem taşıyor. Muhammen kıymet üzerinden yürütülecek satışta, taşınmazın gerçek değerinin ortaya konulması ve mirasçılar arasındaki paylaşımın bu değer üzerinden yapılması hedefleniyor. Böylece aileye ait bir taşınmazın değerinin altında elden çıkarılması nedeniyle ortaya çıkabilecek hak kayıplarının azaltılması amaçlanıyor.
Fakat taşınmazın mülkiyet yapısında üçüncü bir kişinin bulunması halinde ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel kural uygulanamayacak. Örneğin mirasçılardan birinin hissesini mirasçı olmayan başka bir kişiye devretmesi veya satması durumunda, taşınmaz artık düzenlemenin aradığı şartları taşımayacak. Bu durumda satış, üçüncü kişilerin de katılabileceği genel açık artırma kurallarına göre gerçekleştirilecek.
Öte yandan emlak ilanlarında da önemli bir değişiklik bulunuyor. Ticaret Bakanlığı, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kapsamında sosyal medya platformlarındaki taşınmaz ilanlarını da denetliyor. Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamlarda verilen ilanlarda kimlik ve yetki doğrulaması zorunlu tutuluyor. Emlak işletmelerinin sosyal medyada yalnızca EİDS doğrulaması yapılmış ilanların bağlantılarını paylaşmasına izin veriliyor. Bakanlık, kurallara aykırı paylaşımlar nedeniyle idari yaptırımların uygulandığını da açıkladı.
