Yargıtay: Kira Bedeli Emsalden Düşükse 5 Yıldan Önce De Dava Açılabilir
Yüksek mahkeme, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış olmasının 5 yıllık sürenin her durumda yeniden başladığı anlamına gelmeyebileceğine hükmetti. Özellikle yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlerin çok altında kalması halinde, kira ilişkisinin ilk başladığı tarihin dikkate alınabileceği belirtildi.
Karara konu olayda İstanbul’da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal kiraların oldukça altında kaldığını ileri sürdü. Ev sahibi, mevcut kiranın 39 bin liraya çıkarılması talebiyle kira tespit davası açtı.
İlk Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihi Önem Kazanıyor
Davaya bakan Sulh Hukuk Mahkemesi ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini dikkate aldı. Mahkeme, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin “hak ve nesafet” esaslarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi. İstinaf başvurusu da reddedilince dosya Yargıtay’a taşındı.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını bozdu. Daire, kira ilişkisinin gerçekten 2005 yılında başlayıp başlamadığının ve 2018 yılında imzalanan sözleşmenin niteliğinin ayrıntılı biçimde araştırılması gerektiğini belirtti.
Bilirkişi İncelemesiyle Ortaya Konulmalı
Yargıtay’a göre, yenilenen sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığı da bilirkişi incelemesiyle ortaya konulmalı. Eğer 2018 yılında belirlenen kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olduğu tespit edilirse sözleşmedeki artış şartı dikkate alınacak. Ancak kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kaldığı belirlenirse, ilk kira ilişkisinin başladığı tarihe göre geçen süre hesaba katılabilecek ve kira “hak ve nesafet” esaslarına göre belirlenebilecek.
Karar, özellikle uzun yıllardır devam eden ancak zaman içerisinde yeni sözleşmelerle yenilenen kira ilişkileri açısından önem taşıyor. Buna göre yalnızca son kira sözleşmesinin tarihi dikkate alınarak 5 yıllık sürenin yeniden başladığını kabul etmek yeterli olmayacak.
