Hisseli Arsa ve Tarlalarda AYM Son Noktayı Koydu

Paydaşların, satılan hisseyi satın almak için açtıkları davalarda bedelin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenleme Anayasa'ya aykırı bulundu. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, dokuz ay sonra yürürlüğe girecek. Bu süre içerisinde mevcut kurallar uygulanmaya devam edecek.

Paylı mülkiyette bir hissedarın payını dışarıdan bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarlar kanuni önalım hakkını kullanarak satışa konu payı edinmek için dava açabiliyor. Halk arasında şufa hakkı olarak da bilinen bu uygulama, özellikle miras kalan tarla ve arsaların hisselerinin el değiştirmesinde önem taşıyor.

Rayiç Bedel Düzenlemesi Neden İptal Edildi?

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişiklik, önalım davasında payın güncel değerinin hâkim tarafından belirlenmesini ve hak sahibinin bu tutarı tapu giderleriyle birlikte mahkemenin gösterdiği yere yatırmasını öngörüyordu. Düzenleme, çok sayıda asliye hukuk mahkemesinin itirazları ve milletvekillerinin başvurusu üzerine AYM'nin gündemine taşındı.

Yüksek Mahkeme, alıcı ile satıcının anlaşarak kararlaştırdığı bedel yerine mahkemenin belirlediği rayiç değerin esas alınmasının sözleşmenin koşullarını değiştirdiği değerlendirmesinde bulundu.

Bu yaklaşımın üçüncü kişi alıcıya haksız kazanç sağlayabileceği veya zarar verebileceği, önalım hakkı sahibini de belirsizliğe sürükleyebileceği belirtildi. Mahkeme, tarafların mülkiyet hakları arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna vardı.

Yeni Düzenleme İçin Dokuz Ay Süre Tanındı

AYM, rayiç bedel kuralının yanı sıra onunla bağlantılı hükümleri ve düzenlemenin devam eden davalara uygulanmasına ilişkin geçiş maddesini de iptal etti. Ancak iptal, yayımlandığı gün yürürlüğe girmedi. Kararın uygulanma tarihi 6 Ağustos 2027 olarak belirlendi.

Böylece Meclise olası bir yasal boşluğu gidermek için zaman tanındı. Bu tarihe kadar mevcut bedel belirleme hükümleri geçerliliğini koruyor.